Mieten in Ingolstadt gehen zurück

Aktuelle Analysen zum Immobilienmarkt 2021

Nahezu alle bayerischen Großstädte und großen Mittelstädte weisen steigende Mieten auf
Nahezu alle bayerischen Großstädte und großen Mittelstädte weisen steigende Mieten auf

Ingolstadt nimmt weiterhin eine Sonderrolle auf dem bayerischen Immobilienmarkt 2021 ein. Die Mieten gehen zurück. Kaufpreise für Eigentumswohnungen hingegen bleiben hoch.

Das IVD-Institut hat die Kaufpreise (Angebotspreise) für Eigentumswohnungen aus dem Bestand in den Großstädten Bayerns im 1.Halbjahr 2021 untersucht. immonews.IN, der Nachrichtendienst für Immobilienpreise und Mieten im Großraum Ingolstadt, zitiert aus einer Pressemitteilung: Das mit Abstand günstigste Kaufpreisniveau im Großstadtvergleich wurde demnach in Würzburg ermittelt. Bei rund 65 % aller angebotenen Eigentumswohnungen lag der Kaufpreis hier bei unter 4.000 €/m², gefolgt von Fürth mit rund 57 % und Nürnberg mit 56 %.

„Die Landeshauptstadt München mit ihrem traditionell hohen Preisniveau bei Immobilien ist unverändert mit großem Abstand die teuerste bayerische Großstadt“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „Der Anteil der zum Kauf angebotenen Wohnungen mit einem Quadratmeterpreis von unter 4.000 € ist in München mit rund 1 % verschwindend gering.“ Der teuersten Kategorie über 5.000 €/m² wurden hingegen rund 98 % der zur Verfügung stehenden Wohnungen zugeordnet. In Würzburg betrug der Anteil in der obersten Preiskategorie lediglich rund 6 %, in Fürth 8 % und in Nürnberg 9 %.

Die Berechnung des IVD-Instituts erfolgt auf Basis von IMV-Angeboten, die aus Printmedien und den Internetportalen ausgewertet werden. Mehrfachmeldungen können dabei nicht ausgeschlossen werden.

Das Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat kürzlich auch den traditionellen Marktbericht „Wohnimmobilien Mietobjekte Bayern Herbst 2021“ vorgestellt. Der Bericht gibt Auskunft über aktuelle Mietpreise sowie Markttrends auf dem bayerischen Mietmarkt und kann auf www.ivd-sued-shop.de erworben werden.

„Zunächst wurde der bayerische Mietmarkt von der Corona-Krise kaum beeinflusst, Anfang des Jahres 2021 waren erste Auswirkungen der Pandemie, wie abgebremste Mietanstiege, zu beobachten.“, resümiert Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „Seit dem späten Frühjahr 2021 mit geringeren Inzidenzwerten, einer gestiegener Impfquote in der Bevölkerung und einer positiven Arbeitsmarktentwicklung gewinnt der Mietmarkt erneut an Schwung und Preisdynamik. Die teilweise aufkeimenden Hoffnungen die Pandemie würde den Mietwohnungsmarkt entlasten, haben sich damit nicht im Geringsten erfüllt.“

Die seit Anbeginn der Corona-Krise erhoffte Entspannung am Wohnungsmarkt – wenn schon nicht an Mietrückgängen messbar, so zumindest an stagnierenden Mieten – stellte sich nicht ein. Der aktuellen IVD-Erhebung zufolge spitzen sich die Mietanstiege sowohl im Bayerntrend als auch speziell in den prosperierenden Groß- und Universitätsstädten (ausgenommen Ingolstadt) weiter zu, beflügelt durch eine neue Dynamik. Die Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage ist gravierend.

Das IVD-Institut registriert spürbare Mietanstiege bei Wohnungen und Häusern im Halbjahresvergleich zwischen Frühjahr und Herbst 2021 sowohl im Bayerntrend als auch speziell in den zahlreichen bayerischen Großstädten, ausgenommen Ingolstadt. Im Bayerndurchschnitt liegen die Zuwächse bei allen untersuchten Mietobjekten – unabhängig davon, ob im Bestand oder Neubau – relativ einheitlich zwischen +2,1 % und +2,4 %, lediglich bei Altbauwohnungen belief sich die Mietsteigerung auf nur +1,5 %. Die aktuellen Mietanstiege fielen im Halbjahresvergleich stärker aus als in der Vorerhebung im Frühjahr 2021.*

Coronabedingte Veränderungen im Arbeitsleben, insbesondere die Verlegung der Arbeitszeit ins Homeoffice, könnten künftig Auswirkungen auf die Wahl des Wohnortes haben und so die Situation auf dem Wohnungsmarkt der Ballungszentren zumindest etwas entzerren. Dabei können die Gemeinden rund um die Ballungszentren deutlich an Bedeutung gewinnen, wenn das Pendeln zum Arbeitsplatz nicht mehr täglich stattfinden muss. Günstigere Immobilienpreise bzw. -mieten außerhalb der höherpreisigen Zuzugsregionen sind angesichts der partiellen Remote-Arbeitstätigkeit ein schlagendes Argument, speziell wenn das Pendeln mit öffentlichen Verkehrsmitteln erfolgt. Denn die seit dem 1.1.2021 in Kraft getretene Reform zur stärkeren Besteuerung für hohen CO2-Ausstoß kann die außerhalb der Ballungsgebiete günstigeren Wohnkosten durch die anfallende höhere Kfz-Steuer und gestiegene Kraftstoffpreise wieder wettmachen.

Die Landeshauptstadt München

Ungeachtet der negativen Einflüsse der Pandemie auf den Arbeitsmarkt konnte keine Veränderung der hohen Nachfrage am Münchner Mietmarkt festgestellt werden. Infolge der Corona-Krise haben sich allerdings die Anforderungen an Immobilien verändert. Häuser mit einem Gartenanteil stehen seit dem ersten Lockdown hoch im Kurs. Eine stärkere Nachfrage erfahren ebenfalls Wohnungen mit Balkon, Terrasse oder Gartenanteil. Außerdem wird ein zusätzliches Zimmer – wenn finanziell möglich – oder zumindest eine Arbeitsnische mit eingeplant, um auch von zu Hause arbeiten zu können. In jedem Fall werden Wohnungen verstärkt auf die Homeoffice-Tauglichkeit hin untersucht.

Die gewandelten Anforderungen an das Wohnen führen zu einem deutlich häufigeren Wohnungswechsel in eine größere Wohnung bzw. in eine Wohnung mit entsprechender Ausstattung. Daraus ergibt sich eine höhere Fluktuation in der Mieterschaft.

Die Münchner Mieten erfuhren im Halbjahresvergleich zwischen Frühjahr und Herbst 2021 einen beschleunigten Preisauftrieb. Häuser zur Miete verzeichneten im Vergleich zu Mietwohnungen einen deutlich stärkeren Mietzuwachs.

Bei Neuvertragsmieten liegen die Mietzuwächse bei Häusern zur Miete im Halbjahresvergleich Frühjahr 2021 – Herbst 2021 zwischen +3,5 % und +4,1 %. Im Bereich Mietwohnungen liegt die Verteuerung zwischen Frühjahr 2021 und Herbst 2021 für Altbauwohnungen bei +2,2 %, für Bestandswohnungen bei +3,1 % und für Neubauwohnungen bei +2,0 %.

Entwicklung in ausgewählten bayerischen Groß- und Mittelstädten

Im Herbst 2021 sind in nahezu allen bayerischen Großstädten und großen Mittelstädten steigende Mieten festzustellen. Einzig Ingolstadt verzeichnet weiterhin Rückgänge bei den Wohnungsmieten.

Im Bereich der Häuser zur Miete werden die Mietzuwächse von den bayerischen Großstädten getragen. Angesichts der coronabedingten Lockdowns mit einhergehenden strikten Kontakt- und Freizeiteinschränkungen ist es naheliegend, dass Häuser zur Miete, die mehr Wohnfläche bieten und über einen Garten bzw. eine Terrasse verfügen, stärkere Mietsteigerungen aufgrund einer höheren Nachfrage erfahren als Wohnungen.

Im Bereich der Mietwohnungen fällt die Verteuerung in den bayerischen Mittelstädten mittlerweile stärker aus als in den Großstädten.

Augsburg

Augsburg erfreut sich als Wohnort großer Beliebtheit. Aufgrund der hohen Nachfrage hat die Anspannung am lokalen Mietwohnungsmarkt deutlich zugenommen. In vielen Marktsegmenten herrscht ein starker Nachfrageüberhang. Als Folge steigen sowohl im Stadtgebiet als auch in den umliegenden Gemeinden mit guter Anbindung nach München die Neuvertragsmieten.

Im 5-Jahresvergleich (Herbst 2016 – Herbst 2021) verlief die Mietentwicklung dennoch ruhiger als die Preisentwicklung auf dem Kaufmarkt. Während das Mietniveau bei Bestandswohnungen in Augsburg um +21 % zunahm, stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen/Bestand im gleichen Zeitraum mit +54 % deutlich stärker.

Bamberg

Der Bedarf an Wohnraum nimmt in Bamberg kontinuierlich zu. Dafür verantwortlich sind sowohl der starke Zuzug von außen als auch die steigenden Studentenzahlen. Das Angebot an bezahlbarem Wohnraum ist jedoch sehr begrenzt: In vielen Marktsegmenten herrscht ein deutlicher Nachfrageüberhang.

Im 5-Jahresvergleich nahm das Mietniveau für Bestandswohnungen in Bamberg um +26 % zu. Deutlich stärkere Preiszunahmen wurden im untersuchten Zeitraum bei Eigentumswohnungen/Bestand mit +44 % festgestellt.

Ingolstadt

Der Immobilienmarkt in Ingolstadt nimmt in der bayernweiten Betrachtung eine Sonderrolle ein. Kannten die Mieten in der an der Donau gelegenen Großstadt früher nur einen Trend: aufwärts, so kam es mit der Dieselkrise um den Audi-Konzern und dem darauffolgenden Strukturwandel in der Automobilbranche zu einer Kehrtwende. Der Zuzug von Fachkräften und somit die Nachfrage nach Mietobjekten haben seitdem deutlich nachgelassen.

Im 5-Jahresvergleich stieg das Kaufpreisniveau bei Eigentumswohnungen/Bestand um +22 %. Die Mietpreise für Bestandswohnungen gingen dagegen im untersuchten Zeitraum um -15 % zurück.

Nürnberg

Wie in den meisten Großstädten steigen auch in Nürnberg die Kauf- und Mietpreise. Im Mietbereich fallen die Anstiege jedoch wesentlich moderater aus als im Kaufsegment. Die Mietanpassungen werden in der Regel bei Mieterwechseln in angemessen Rahmen vorgenommen. Dennoch ist das Wohnungsangebot gerade für Haushalte mit niedrigen oder mittleren Einkommen knapp.

In den vergangenen 5 Jahren stieg das Preisniveau für Eigentumswohnungen in Nürnberg um +51 %. Der Anstieg bei Mietwohnungen fiel mit +12 % deutlich geringer aus.

Passau

Die Situation am Passauer Mietmarkt ist seit vielen Jahren durch eine Angebotsknappheit gekennzeichnet. Nicht zuletzt ist dies auf eine hohe Studentenzahl zurückzuführen. Auch im Herbst 2021 kann von keiner Entspannung gesprochen werden. Das Angebot ist in allen Segmenten unzureichend. Haushalten mit niedrigem und mittlerem Einkommen haben es schwer eine bezahlbare Wohnung im Stadtzentrum zu finden. Auch in den Stadtteilen gibt es mehr Nachfrage als Angebot. Die Vermarktungszeiten sind teilweise extrem kurz, Leerstand ist praktisch nicht vorhanden.

In den vergangenen 5 Jahren nahm das Preisniveau in Passau spürbar zu. Der Preisanstieg für Mietwohnungen aus dem Bestand lag bei +14 %. Deutlich stärker fiel der Preiszuwachs für Eigentumswohnungen/Bestand mit +53 % aus.

Im Einzelnen berichtete Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, von folgenden marktrelevanten Tendenzen:

Nominaler vs. inflationsbereinigter Anstieg der Mieten: Bei den Mieten für Bestandswohnungen mit einem guten Wohnwert konnte in Bayern zwischen den Jahren 2000 und 2021 ein nominaler (also nicht-inflationsbereinigter) Anstieg von +92 % gemessen werden. Inflationsbereinigt liegt der Mietanstieg bei +47 %.

In München fiel die nominale Mietsteigerung für Wohnungen/Bestand in besagtem Zeitraum mit +75 % niedriger als im bayerischen Durchschnitt aus. Der inflationsbereinigte Mietanstieg beträgt +34 %. Während die Inflationsrate seit dem Jahr 2000 um +31 % gewachsen ist, fielen die Mietanstiege mit +84 % für Altbauobjekte, +75 % für Bestandsobjekte sowie +77 % für Neubauten deutlich höher aus.

Bautätigkeit zieht an: Bayernweit ist die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen in Wohngebäuden 2020 gegenüber 2019 um beachtliche +7,2 % auf 55.471 Wohnungen gestiegen. Genehmigt wurden 2020 67.494 Wohnungen im Wohnbau (+4,3 % im Vergleich zum Vorjahr). Laut IVD-Prognose könnten bis Ende 2021 über 70.000 Wohnungen genehmigt werden; was einem Plus von etwa 4,0 % gegenüber 2020 entsprechen würde.

Auch in München erfuhren die Baufertigstellungen 2020 einen deutlichen Aufwärtstrend und wuchsen im Jahresvergleich um +10,5 % auf 7.364 neuerrichtete Wohneinheiten. Der Anstieg der genehmigten Wohnungen betrug +3,9 % gegenüber 2019. Einer IVD-Hochrechnung zufolge könnte die Baugenehmigungszahl 2021 gegenüber dem Vorjahr um etwa +4,5 % auf rund 10.650 steigen.

Den höchsten Wohnkostenanteil am Haushaltseinkommen** verbuchte im Herbst 2021 München mit 29 %, mit etwas Abstand gefolgt von Regensburg mit 27 % sowie Würzburg und Augsburg mit jeweils 26 %. Dagegen wurde in Ingolstadt und Schweinfurt der niedrigste Wohnkostenanteil mit jeweils 19 % ermittelt.

Der Arbeitsmarkt erholt sich von der Coronakrise: Bayernweit waren im August 2021 rd. 253.000 Menschen arbeitslos gemeldet (Arbeitslosenquote: 3,3 %), im August des Vorjahres lag die Zahl noch bei rd. 308.000 (Quote: 4,1 %). Im deutschlandweiten Vergleich weist Bayern weiterhin eine geringe Arbeitslosenquote auf, wenngleich mit regionalen Unterschieden.

*Alle in dieser Pressemeldung genannten Werte beziehen sich auf den guten Wohnwert

**Wohnkostenanteil am Haushaltseinkommen: Teil des Konsumbudgets privater Haushalte, der für den Bereich Wohnen, Energie und Wohnungsinstandhaltung verwendet wird

 

Fotos: IVD-Institut