Wohnen im Münchner Umland

IVD-Spezialmarktbericht: Doppelhäuser gewinnen immer stärker an Marktbedeutung und Wert

München ist ein teurer Immobilienstandort
München ist ein teurer Immobilienstandort

Die hohen Immobilienpreise und Mieten in der bayerischen Landeshauptstadt machen das Münchner Umland attraktiv. Auch in Pfaffenhofen und Ingolstadt leben traditionell viele Menschen, die nach München zur Arbeitsstelle pendeln.

Das IVD-Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 31. Januar 2017 auf einer Pressekonferenz erneut den traditionellen Spezialbericht über den Wohnimmobilienmarkt im Münchner Umland (Landkreise Freising, Erding, Ebersberg, München, Starnberg, Fürstenfeldbruck, Dachau, Bad Tölz-Wolfratshausen) vorgelegt. „Angesichts des Wohnraummangels und des raketenhaften Anstiegs der Immobilienpreise in München in der jüngsten Vergangenheit zieht es die Menschen ins Münchner Umland“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, „wo die Preise noch etwas moderater ausfallen, Starnberg ausgenommen.“

Demnach bleibt der Trend zur Urbanisierung in Bayern ungebrochen, Großstädte strahlen quasi eine magnetische Anziehungskraft auf Menschen aus, was insbesondere an der Landeshauptstadt München sichtbar wird. Die Umlandgemeinden profitieren von der Zugkraft der Metropole München sowie ansässiger Unternehmen. Insbesondere im 10-Jahres-Vergleich zwischen 2005 und 2015 sind Landkreise Dachau (+11,2 %), Ebersberg (+10,9 %) und München (+10 %) sind stark gewachsen.

„Der Immobilienmarkt im Münchner Speckgürtel brummt“, so Prof. Stephan Kippes. „Der Nachfragedruck ist im Herbst 2016 noch stärker geworden. Die Umlandgemeinden reagieren auf vielfältige Art und Weise: teilweise mit der Ausweisung von Bauflächen, Umwidmung von Gewerbeflächen in Wohnraum und vermehrt mit einer gewissen Nachverdichtung. Zwar gehen die Maßnahmen in die richtige Richtung, doch die hohe Nachfrage kann erst durch eine rege Neubautätigkeit gedeckt werden. Diese kann bisher nur in wenigen Gemeinden beobachtet werden.“

Bei der Darstellung des Preisgefüges auf dem Immobilienmarkt in der Region rund um München werden traditionell folgende Muster sichtbar. Je weiter man sich aus dem Münchner Stadtgebiet bewegt, desto günstiger wird es in der Regel. Der Kaufpreis für ein freistehendes Einfamilienhaus liegt in Egling und Geretsried beispielsweise nur bei 37 % bzw. 41 % des Münchner Niveaus und in Petershausen nur bei 24 %. Aus diesem Muster brechen landschaftlich besonders reizvolle Teile des Umlandes, vor allem südlich von München wie etwa der Bereich rund um den Starnberger See, aber auch Teile des Würmtals aus. Hier kann das Preisniveau in einzelnen Segmenten auf dem Niveau von München oder sogar noch höher liegen. In Gauting werden beispielweise 80 % des Münchner Preises bezahlt, in Tutzing 87 % und in Starnberg sogar 115 %.

Der teuerste Ort im Münchner Umland ist und bleibt die Stadt Starnberg, auch wenn die Steigerungsraten mit Ausnahme des Marktsegments Einfamilienhäuser im Vergleich zu den Vorjahren nachgelassen haben. Das Preisniveau bei freistehenden Einfamilienhäusern liegt im Herbst 2016 mit 1.550.000 € (guter Wohnwert) um 15 % höher als in der Landeshauptstadt München. Bei Doppelhaushälften (920.000 €) sowie bei Eigentumswohnungen aus dem Bestand (4.650 €/m²) verzeichnet Starnberg die höchsten Kaufpreise unter den Kreisstädten des Münchner Speckgürtels.

Das relativ gesehen günstigste Preisniveau unter den Kreisstädten des Münchner Umlandes wird im Herbst 2016 in der Stadt Ebersberg gemessen. Der durchschnittliche Kaufpreis für ein freistehendes Einfamilienhaus liegt hier bei 597.500 € und für eine Doppelhaushälfte bei 540.000 €.

In allen untersuchten Kreisstädten des Münchner Umlandes können im Herbst 2016 gegenüber Frühjahr 2016 erneut steigende Kaufpreise für Wohnimmobilien beobachtet werden. Fürstenfeldbruck hat mit +5,7 %, gefolgt von Freising mit +5,3 % die stärksten Anstiege des Kaufpreisniveaus bei freistehenden Einfamilienhäusern zu verzeichnen. In der Landeshauptstadt München gehen die Kaufpreise im untersuchten Zeitraum um +3,8 % nach oben.

Doppelhaushälften entwickeln sich immer mehr zum Renner und zu einer echten Alternative zu Einfamilienhäusern. In allen Kreisstädten des Münchner Umlands werden stärkere Kaufpreiszunahmen im Vergleich zu Frühjahr 2016 gemessen. Bei Doppelhaushälften sticht insbesondere die Kreisstadt Dachau mit einem rapiden Anstieg der Kaufpreise von +14,8 % im Vergleich zu Frühjahr 2016 hervor. Das resultiert vor allem aus einer Verknappung der Doppelhäuser aus dem Bestand in Dachau. Diese stoßen in jüngster Vergangenheit auf ein deutlich erhöhtes Kaufinteresse, denn die neuerrichteten Doppelhaushälften sind preislich gesehen auf einem sehr hohem Niveau angesiedelt. Ebenfalls starke Kaufpreisanstiege bei Doppelhaushälften werden in den Kreisstädten Erding (+6,2 %), Ebersberg (+3,8 %) und Fürstenfeldbruck (+3,7 %) registriert.

Den höchsten Zuwachs bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen aus dem Bestand der untersuchten Kreisstädte weist im Vergleich zu Frühjahr 2016 Erding mit +5 % auf, gefolgt von Ebersberg mit +4,5 % und Fürstenfeldbruck mit +4,3 %. Zum Vergleich: Die Preise in der Landeshauptstadt München steigen in diesem Zeitraum um +5,7 %.

Von den Mietpreisanstiegen im Zeitraum zwischen Frühjahr 2016 und Herbst 2016 sind insbesondere die Kreisstädte Erding, Fürstenfeldbruck und Dachau betroffen. So wird in Erding für eine Bestandsmietwohnung guten Wohnwerts durchschnittlich +7,6 % mehr gezahlt, in Fürstenfeldbruck +5,5 % und in Dachau +4,1 %. In den übrigen untersuchten Kreisstädten sind die Mieten stabil geblieben. Auch die Landeshauptstadt München verzeichnet nur einen minimalen Anstieg bei den Bestandsmieten (+0,7 %).

Im Blick auf die zur Verfügung stehende Wohnfläche je Einwohner im 10-Jahres-Vergleich wird deutlich, dass diese in den Landkreisen des Münchner Umlands teilweise stark angestiegen ist (z.B. Erding +6,8 m², in Starnberg +6,6 m², Freising +4,4 m²), während sie in der Landeshauptstadt München um -0,5 m² leicht gesunken ist. Diese Entwicklung lässt sich neben dem höheren Preisniveau dadurch erklären, dass Großstädte im Vergleich zu den Umlandgemeinden einen deutlich höheren Anteil beim Bestand an Wohnungen aufweisen, die üblicherweise über eine niedrigere Wohnfläche verfügen als andere Objekttypen.

Betrachtet man die Entwicklung der Kauf- und Mietpreise im Fünf-Jahres-Vergleich, liegen die Anstiege nominal in allen untersuchten Marktsegmenten in allen Kreisstädten im zweistelligen Bereich. Bei freistehenden Einfamilienhäusern verzeichnen Starnberg mit +67 %, gefolgt von Freising mit +54 % und Dachau mit +51 % die höchsten Zunahmen. In München lag der Kaufpreisanstieg bei +59 %.

Die Stadt Erding liegt in diesem Zeitraum unter den untersuchten Kreisstädten bei Eigentumswohnungen/Bestand mit +62 % vorn. Die Landeshauptstadt München verzeichnet mit +65 % die höchsten Zuwächse. Deutlich verhaltener sind die Anstiege bei Mietwohnungen aus dem Bestand. Hier werden die stärksten Zunahmen in Erding mit +42 %, in Freising und Dachau mit jeweils +28 % gemessen.

Das Preisniveau nimmt in der Regel ab, je weiter man sich aus dem Münchner Stadtgebiet bewegt. Die Gemeinden, die einen direkten S-Bahn-Anschluss haben, liegen preislich tendenziell höher als Kommunen ohne eigene S-Bahnhaltestelle. Ausnahmen gibt es hier vor allem südlich der Landeshauptstadt, wo sich besonders attraktive Gegenden rund um den Starnberger See sowie Teile des Würmtals befinden. Hier reichen die Preise an das Münchner Niveau und in einigen Segmenten liegen sie sogar deutlich höher. In Gauting werden beispielsweise 80 % des Münchner Preises bezahlt, in Tutzing 87 % und in Starnberg sogar 115 % (jeweils Einfamilienhäuser, guter Wohnwert).

Bei Eigentumswohnungen liegt München klar vor den Kreisstädten. Starnberg erreicht hier nur 83 % des Münchener Wertes und landet auf Platz 2. Aufgrund sehr hoher Baugrundpreise und Baukosten wurde in den vergangenen Jahren eher im gehobenen Segment Wohnraum errichtet, mit der Folge, dass sich das Objektangebot im einfachen und mittleren Preissegment stark ausgedünnt hat.

Um der Forderung nach bezahlbaren Mietwohnungen zumindest etwas nachzukommen, gehen die Gemeinden unterschiedliche Wege. Zum Beispiel hat die Stadt Fürstenfeldbruck die Genehmigung von Mehrfamilienhäusern mit Geschossflächen von mehr als 500 m2 an die Bedingung geknüpft, einen Anteil von 40 % im geförderten Wohnungsbau zu errichten. Eine Prioritätenliste soll sicherstellen, dass Projekte bevorzugt werden, die der Stadt zu einem möglichst überschaubaren Planungsaufwand einen möglichst großen Zugewinn an günstigem Wohnraum bringen. Dies macht es für den Bauträger schwer solche Projekte rentabel durchzuführen.

Die Stadt Puchheim will einige marode Gebäude im Planie-Viertel kaufen, um die Sanierung voranzutreiben, die große Immobiliengesellschaften nicht angehen wollen. Zu den Bewohnern sollen Familien mit wenig Einkommen gehören. Andere Gemeinden versuchen Einheimischen Modelle zu fördern, wie zum Beispiel Ebersberg, Vaterstetten oder Putzbrunn.

Entwicklung in den Kreisstädten des Münchner Umlandes

Die Attraktivität der Umlandgemeinden ist stark von der Entfernung zu Zentren, verfügbarer Infrastruktur und Arbeitsplatz abhängig. Je kürzer die Wege nach München und umso urbaner und größer die Standorte, desto attraktiver sind sie. Größere Entfernungen werden primär unter der Prämisse einer guten verkehrstechnischen Anbindung in Kauf genommen werden. Die Anziehungskraft der Umlandgemeinden verstärkt sich deutlich, soweit die Gemeindezentren weiterentwickelt wurden und als „Ergänzungsstandorte“ zu München fungieren.

Dachau

Angesichts der gestiegenen Attraktivität der Stadt in den letzten Jahren, u.a. auch durch die Entwicklung zum wichtigen Wirtschaftsstandort im Münchner Umland hat die Nachfrage nach Wohnraum in Dachau stark zugenommen. Die Stadt hat bisher nur vereinzelt mit substanzieller Wohnbauaktivität reagiert. Das Preisniveau ist im Herbst 2016 gegenüber Frühjahr 2016 in fast allen Marktsegmenten weiter steigend. Raketenhaften Anstieg haben insbesondere die Preise für Doppelhaushälften erfahren (+14,8 %).

Ebersberg

Die Stadt Ebersberg gehört, an dem Preisniveau für Wohnimmobilien gemessen, zu den relativ günstigen Orten im Münchner Umland. Der Kaufpreis für ein freistehendes Einfamilienhaus liegt in Ebersberg beispielsweise „nur“ bei 44 % und die Baugrundpreise für Einfamilienhäuser bei 32 % des Münchner Niveaus. Das Preisniveau im Herbst 2016 hat in Ebersberg gegenüber Frühjahr 2016 allerdings wie vielerorts in der Region weiter zugelegt. Die Reihenmittelhäuser/Bestand mit einem guten Wohnwert verzeichneten im untersuchten Zeitraum einen Anstieg von +5,7 %, Doppelhaushälften/Bestand +3,8 % Eigentumswohnungen/Bestand +4,5 %. Die Preise für freistehende Einfamilienhäuser aus dem Bestand sind stabil geblieben, ebenso die Mietpreise für Bestandswohnungen.

Erding

Trotz reger Neubautätigkeit in Erding kann die Nachfrage sowohl im Kauf- als auch im Mietmarkt derzeit nicht ausreichend bedient werden und bleibt unverändert hoch. Eine starke Nachfrage kann sowohl seitens der Eigennutzer als auch vermehrt durch Kapitalanleger festgestellt werden. Das aktuelle Kauf- und Mietpreisniveau ist in Erding gegenüber Frühjahr 2016 bei fast allen Objekttypen weiter steigend. Insbesondere bei Doppelhaushälften/Bestand (+6,2 %) und Bestandwohnungen (+5,0 %) guten Wohnwerts ein kräftiger Kaufpreisanstieg gemessen worden. Für die Bestandsmietwohnungen guten Wohnwerts müssen die Neumieter durchschnittlich +7,6 % mehr zahlen.

Fürstenfeldbruck

Fürstenfeldbruck gehört zu den Städten im Ballungsraum München, die in den nächsten Jahren den höchsten Bedarf an Wohnraum erwarten. Die Stadt reagiert auf diese Entwicklung, indem sie Bauvorhaben bevorzugt, die zu einem möglichst überschaubaren Planungsaufwand einen großen Zugewinn an Wohnraum bringen. Zurzeit kann bei allen Objekttypen eine sehr hohe Nachfrage im Kaufsegment beobachtet werden. Unter den Kreisstädten im Münchner Umland verzeichnet Fürstenfeldbruck den höchsten Kaufpreiszuwachs bei freistehenden Einfamilienhäusern aus dem Bestand bezogen auf den guten Wohnwert (+5,7 %). Die aktuelle Situation auf dem Mietwohnungsmarkt in Fürstenfeldbruck ist angespannt und durch Nachfrageüberhang gekennzeichnet. Von steigenden Mieten sind mittlerweile alle Segmente betroffen, eine Mietwohnung aus dem Bestand bezogen auf den guten Wohnwert kostet durchschnittlich +5,5 % mehr.

Freising

Aufgrund der hohen Nachfrage und den stark angezogenen Preisen speziell bei Neubauwohnungen ist zu beobachten, dass in der Stadt einige neue Bauvorhaben in Umsetzung sind, die den Markt möglicherweise etwas entspannen werden. Die Situation auf dem Mietmarkt ist von schwachem Angebot gekennzeichnet. Das Mietpreisniveau hat sich in Freising weiter erhöht.

Starnberg

Nach den Höhenflügen der letzten Jahre scheinen die Preise ein Plateau erreicht zu haben. Denn obwohl immer noch ein erhöhter Siedlungsdruck zu verzeichnen ist und das Angebot eher stagniert, legen die Kaufpreise nur marginal zu und die Vermarktungszeiten verlängern sich. Auf dem lokalen Mietmarkt scheinen sich die Preise langsam zu beruhigen.

Foto: obs/München Tourismus/Siggi Müller

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