Mieter und Vermieter sind gut beraten, Mietverträge überlegt zu formulieren und sich dazu rechtlich beraten zu lassen. Ein aktuelles Urteil des BGH zum Rückzahlungsanspruch.
In einer Pressemitteilung des IVD Süd an immonews.IN, den Nachrichtendienst für Immobilienpreise und Mieten im Großraum Ingolstadt, heißt es: Mieter und Vermieter hatten im Mietvertrag vereinbart, dass die Wohnung im „Erd-, Unter- und Zwischengeschoss” vermietet werde, deren Größe „ca. 180 m²” betrage. Der Mieter verlangt Rückzahlung bezahlter Miete mit der Begründung, dass die Miete gemindert gewesen, weil die tatsächliche Wohnfläche lediglich 144,5 m² betrage.
Ohne Erfolg! Der BGH schließt sich der Auffassung des Berufungsgerichts an (BGH, Urt. v. Urt. v. 22.06.2021 – VIII ZR 26/20). Dieses hatte einen Rückzahlungsanspruch des Mieters nach dem Bereicherungsrecht verneint. Die vom Mieter geleisteten Mietzahlungen seien nämlich insgesamt mit Rechtsgrund erfolgt, weil der von ihm geltend gemachte Mangel einer zu geringen Wohnfläche nicht bestehe und die Miete deshalb nicht gemindert sei.
Zwar sei die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag regelmäßig nicht als unverbindliche Beschreibung, sondern als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen, die bei einer Abweichung von mehr als 10% zu einem Mangel der Mietsache führe. Dies gelte auch dann, wenn die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag mit dem Zusatz „circa” versehen ist. Der Begriff der Wohnfläche sei aber auslegungsbedürftig. Die Auslegung ergebe, dass die Parteien mit der Formulierung, die Räume im Erd-, Zwischen- und Untergeschoss würden „zur Benutzung als Wohnraum” vermietet, vereinbart haben, dass die Grundfläche dieser – vom Mieter auch tatsächlich genutzten – Räume in die Berechnung der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche einfließen sollten.
Dem Mieter half auch das Argument nicht, die Räume im Kellergeschoss seien wegen unterdurchschnittlicher Beleuchtung nicht als Wohnraum baurechtlich genehmigungsfähig. Denn zum einen liege darin mangels Einschreiten der Behörde kein zur Minderung berechtigender Mangel. Zum anderen sei es den Parteien im Rahmen der Privatautonomie unbenommen, bei der Vereinbarung der Wohnfläche auch die Anrechnung von Flächen vorzusehen, die etwa nach der II. Berechnungsverordnung oder der Wohnflächenverordnung nicht oder nicht vollständig zu berücksichtigen sind.
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