Der Beschluss über den qualifizierten Mietspiegel in Ingolstadt wurde nun auf die Sitzung des Stadtrats im Oktober vertagt.
immonews.IN, der Nachrichtendienst für Immobilienpreise und Mieten im Großraum Ingolstadt, dokumentiert eine Mitteilung der Stadt Ingolstadt: Demnach wurden rund 6.000 Mieterinnern und Mieter und 4.000 Eigentümerinnen und Eigentümer von Mietwohnungen in Ingolstadt Ende 2022 angeschrieben. Grund dafür ist der neue Mietspiegel, der im Sommer 2023 erscheinen soll. Hierfür benötigte die Stadt Angaben zu den vermieteten Wohnungen inklusive der Miethöhe. Aus den rund 33.700 Mietwohnungen in Ingolstadt wurden in einem Zufallsverfahren 10.000 Mietwohnungen für die Stichprobe zum Mietspiegel ausgewählt.
Der qualifizierte Mietspiegel liefert ein wissenschaftlich abgesichertes, differenziertes Bild der bestehenden Mieten in Ingolstadt: Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete? Welche Spannen sind an den unterschiedlichen Standorten vorhanden? Damit bildet er die Basis für die Gestaltung der Mieten vor Ort. Als neutrales und kostenfreies Vergleichsinstrument für Mieterinnen und Mieter, für die Verwaltung sowie Eigentümerinnen und Eigentümer hilft er, Mietstreitigkeiten zu vermeiden.
Der Beschluss über den qualifizierten Mietspiegel wurde nun auf die Sitzung im Oktober vertagt. Die Ingolstädter Stadtverwaltung entspricht damit dem Wunsch aus dem Stadtrat, dem Informationsbedarf und der Beratung in den Fraktionen mehr Raum zu geben. Hier der Entwurf für den Mietspiegel.
Im zuständigen Ausschuss des Stadtrats wurde bislang die folgende Vorlage diskutiert:
In der Anlage wird erstmals ein Mietspiegel für die Stadt Ingolstadt vorgelegt. Die Verwaltung schlägt vor, diesen als qualifizierten Mietspiegel anzuerkennen, wie dies bereits vom Mieterverein Ingolstadt und Umgebung e.V. und dem Haus- und Grundbesitzerverein Ingolstadt e.V. erfolgt ist. Der Mietspiegel soll zum 01.08.2023 und damit fristgerecht nach § 21 Abs. 2 MSV in Kraft treten.
Als Anlage ist die Mietspiegelbroschüre mit ausführlichen Informationen zur Erstellung und Anwendung beigefügt. Außerdem ist ein Methodenbericht fester Bestandteil eines Mietspiegels. Dieser wird umgehend nach Fertigstellung durch das beauftragte Institut nachgereicht. Für die einfache Anwendung des Mietspiegels sowohl für Mieterinnen und Mieter als auch Vermieterinnen und Vermieter ist ab dem Zeitpunkt des Inkrafttretens die Bereitstellung eines Online- Mietspiegelrechners auf der Homepage der Stadt Ingolstadt geplant. B
Basierend auf einem SPD-Antrag vom 31.07.2020 (V368/20) und des Beschlusses des Ausschusses für Finanzen, Liegenschaften, Wirtschaft und Arbeit vom 10.02.2021 wurde für die Stadt Ingolstadt ein qualifizierter Mietspiegel erarbeitet, zu dessen Erstellung die Stadt zwischenzeitlich auch rechtlich bis spätestens zum 01.01.2024 verpflichtet ist. Für einen qualifizierten Mietspiegel gelten höhere Qualitätskriterien, die nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erfüllt werden müssen (vgl. §6ff. MsV).
Um den wissenschaftlichen Grundsätzen zu genügen, wurden fünf verschiedene bekannte und qualifizierte wissenschaftliche Institute aus ganz Deutschland angeschrieben. In einem freihändigen Vergabeverfahren erhielt das Institut Analyse & Konzepte immo.consult GmbH aus Hamburg den Zuschlag.
Ein Mietspiegel ist gemäß §§ 558c und 558d des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) eine Übersicht über die in Ingolstadt gezahlten Mieten für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage (= ortsübliche Vergleichsmiete). Die ortsübliche Vergleichsmiete setzt sich – entsprechend den gesetzlichen Voraussetzungen – aus Mieten zusammen, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder, von Betriebskostenerhöhungen abgesehen, geändert worden sind.
Nicht-mietspiegelrelevante Haushalte sind u.a. Wohnungen, die
- der Sozialbindung unterliegen,
- selbstgenutztes Eigentum darstellen,
- ganz oder teilweise möbliert sind,
- sich in Alten, Jugendwohn- und Obdachlosenheime befinden,
- die ganz oder teilweise gewerblich genutzt werden
- die gemeinschaftlich genutzte Sanitäranlagen aufweisen
- oder bei denen ein Untervermietungsverhältnis vorliegt…
(vgl. Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln, Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, 2020, S. 13f., BBSR‐Sonderpublikation (bund.de))
Der Erhebungs- und Erstellungsprozess des Mietspiegels wurde von einem Arbeitskreis begleitet, der aus folgenden Organisationen und städtischen Fachbereichen gebildet wurde, um verschiedene Perspektiven auf den Wohnungs- und Mietmarkt einzubinden:
- Haus- und Grundbesitzerverein Ingolstadt e.V.
- Mieterverein Ingolstadt und Umgebung e.V.
- Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft Ingolstadt GmbH
- St. Gundekar-Werk Eichstätt Wohnungs- und Städtebaugesellschaft mbH
- Stadt Ingolstadt
- Referat für Soziales, Jugend und Gesundheit
- Stabsstelle Sozialplanung
- Kommunale Statistikstelle
- Stadtplanungsamt
- Rechtsamt
Ziel der Nettostichprobe, also die Anzahl an Rückläufern bei der Befragung, deren Daten sich für die Verwendung der Mietspiegelerstellung eignen, waren 1.000 Stück. Tatsächlich konnten über 5.000 Rückläufer registriert werden, von denen knapp 2.500 Datensätze in den Mietspiegel einfließen konnten. Dadurch wurde eine sehr hohe qualitative und quantitative Datenbasis geschaffen, die es erlaubt, die Mieten für Wohnungen zwischen 25m² – 160m² detailliert ausweisen zu können.
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird in 3 Schritten ermittelt:
Im Schritt 1 wird das durchschnittliche Mietniveau (= Basis-Nettomiete) nur in Abhängigkeit von der Wohnfläche bestimmt.
Im Schritt 2 werden prozentuale Zu- und Abschläge auf das durchschnittliche Mietniveau insbesondere aufgrund von Baujahr, Besonderheiten bei Wohnungs- und Gebäudeausstattung, Energieeffizienz und Wohnlage ermittelt.
Im Schritt 3 werden die Ergebnisse aus den Schritten 1 und 2 zusammengefasst, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu berechnen.
Der Themenbereich der Wohnlage (§ 19 MSV) wurde in einem parallellaufenden wissenschaftlichen Prozess durch das beauftragte Institut unter Beteiligung des Arbeitskreises bearbeitet. Zur Ermittlung der Wohnlage wurden Indikatoren wie
- der Bodenrichtwert,
- der Grünflächenanteil in 250 Metern Entfernung,
- der Gewerbeanteil in 1.000 Metern Entfernung,
- der Maximale Lärm an der Adresse (Bahn- und Straßenlärm),
- die Entfernung zur Innenstadt oder Nebenzentren (Westpark sowie Gewerbegebiet Manchinger Straße) und
- die Anzahl der Schulen oder Kitas in 750 Metern Entfernung
aus unterschiedlichen Datenquellen und die Bewertung von Referenzgebieten durch den Arbeitskreis berücksichtigt. Die Tabellen zur Basis-Nettomiete in Abhängigkeit zur Wohnfläche und zu den Zu- und Abschlägen und Berechnungsschemata mit einem Berechnungsbeispiel können der beigefügten Mietspiegelbroschüre entnommen werden.
Der erstellte Mietspiegel wurde in der Arbeitskreis-Sitzung vom 24.05.2023 vom Mieterverein Ingolstadt und Umgebung e.V. und dem Haus- und Grundbesitzerverein Ingolstadt e.V. als qualifizierter Mietspiegel anerkannt – wie auch von den anderen anwesenden Teilnehmern, teils im Nachgang.
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