Um den den passenden Immobilienkredit oder das richtige Angebot zur Baufinanzierung zu finden, ist ein gründlicher Vergleich von Banken und Zinsen entscheidend. Was ist bei der Wahl des Darlehens zu beachten? Die Goldenen Regeln.
Eine Immobilie zu bauen oder zu kaufen ist sicherlich eines der größten Projekte für Privatpersonen. Angesichts der hohen Summen, die hier nötig sind, geht es meist nicht ohne ein Darlehen von der Bank. Immobilienkäufer und Bauherren sollten wichtige Regeln beachten. Interhyp, nach eigenen Angaben Deutschlands größter Vermittler privater Baufinanzierungen, hat in einer Übersicht eine Reihe von Tipps für Käufer und Bauherren zusammengestellt:
Gute Beratung ist entscheidend
In Zeiten des Internets mag manch einer glauben, dass sämtliche Informationen frei verfügbar sind und man auf eine Beratung durch einen Fachmann durchaus verzichten kann. Zu einem gewissen Grad ist das richtig, aber gerade bei einem so komplexen Thema wie der Immobilienfinanzierung ist eine Fachberatung sinnvoll. Zinsen und Konditionen unterscheiden sich bei den Banken teils stark, insbesondere bei der Baufinanzierung. Beim Immobilienkredit lohnt es sich also, genauer hinzuschauen.
Zinsen von Immobiliendarlehen vergleichen
Wer ein günstiges Immobiliendarlehen sucht, der sollte auf jeden Fall die Zinssätze der Immobiliendarlehen vergleichen. Allerdings ist darauf zu achten, dass die Eckdaten wie Tilgung und Zinsbindung bei den zu vergleichenden Angeboten identisch sind, denn sie haben Einfluss auf den Zinssatz. Sie sollten den sogenannten effektiven Jahreszins vergleichen. Damit werden die Kosten angegeben, die – zusätzlich zur Tilgung der Darlehenssumme – jährlich entstehen.
Ein Beispiel: Bei einer Darlehenssumme von 200.000 Euro für den Immobilienkredit und einem effektiven Zinssatz von 1,50 Prozent fallen jährlich 3.000 Euro Zinsen an. Läge der Zinssatz dagegen bei 1,75 Prozent, wären es für den Kredit schon 3.500 Euro im Jahr.
Passende Tilgung beim Kredit wählen
Neben dem Zinssatz ist auch die anfängliche Tilgungsrate ein wichtiges Kriterium bei der Wahl des richtigen Immobiliendarlehens. Über sie wird bestimmt, wie rasch Sie das Darlehen zurückgezahlt werden kann. Dabei gilt natürlich: Je höher die Tilgung, desto schneller schuldenfrei, aber desto höher fallen auch die monatlichen Raten aus. Grundsätzlich ist eine höhere Tilgung aber immer vorteilhafter, da schneller die Schulden weg sind, sondern auch noch Zinskosten gespart werden.
Des Weiteren sollte auch in einer Niedrigzinsphase darauf geachtet werden, die Tilgungsrate nicht zu gering zu wählen. Bei niedrigen Zinsen fällt nämlich der Zinsanteil bei der monatlichen Rate sehr langsam, sodass sich der Tilgungsanteil entsprechend langsam erhöht. Das hat zur Folge, dass am Ende der Zinsbindungsfrist noch ein hoher Restschuldbetrag zu tilgen ist, zudem verlängert sich die Laufzeit des Darlehens erheblich.
Die richtige Zinsbindungsfrist
Die Zinsbindungsfrist ist die dritte wichtige Stellschraube bei den Immobiliendarlehens-Konditionen. Anders als bei normalen Verbraucherkrediten wird beim Immobiliendarlehen der Zinssatz nämlich vielfach nicht bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens festgeschrieben. Ein Grund hierfür sind die langen Laufzeiten bei Immobiliendarlehen. Der Zinssatz bei Immobiliendarlehen orientiert sich am derzeitigen Marktzins.
Grundsätzlich gilt: In Niedrigzinsphasen sollte eher eine lange Zinsbindungsfrist für den Kredit gewählt werden, um günstige Zinsen auch für die Zukunft zu sichern. Ist das Zinsniveau dagegen hoch, kann sich die Entscheidung für eine kurze Sollzinsbindung als sinnvoller erweisen. Da sich die Entwicklung der Zinsen für Darlehen aber nicht mit Sicherheit voraussagen lässt, kann es im Einzelfall sinnvoll sein, hier auf eine Risikostreuung zu setzen. Denkbar etwa ist, zwei Immobiliendarlehen mit verschiedenen Zinsbindungsfristen aufzunehmen. Um beim Immobilienkredit eine auf die persönlichen Bedürfnisse und das Sicherheitsbedürfnis zugeschnittene Zinsbindung zu wählen, ist eine gute Abwägung und Beratung gefragt.
Sondertilgungen nutzen
Sollten Sie in der angenehmen Lage sein, etwas Geld “überzuhaben”, kann es sinnvoll sein, dieses Geld für die Tilgung des Immobiliendarlehens zu nutzen. Dadurch verkürzen Sie nämlich nicht nur die Rückzahlung, Sie sparen auch noch Zinskosten. Da der Bank so allerdings Einnahmen entgehen, ist eine zusätzliche Kredit-Tilgung nicht uneingeschränkt möglich. Bei etlichen Banken haben Sie aber die Möglichkeit, bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme als sogenannte Sondertilgung kostenlos zurückzuzahlen. Hierfür verlangt die Bank keine Entschädigung, das Geld kommt also voll der Tilgung zugute. Wenn Sie sich für einen Vertrag mit Sondertilgungsrecht entscheiden, sollten Sie allerdings auch Gebrauch von dieser Möglichkeit machen.
Weitere Kosten beachten
Eine sorgfältige Auswahl des Immobiliendarlehens ist auch deshalb so wichtig, weil sowohl bei den Kosten für die Immobilie als auch bei den Kosten für das Darlehen weitere Gebühren anfallen können, die auf den ersten Blick nicht ersichtlich sind. Beim Kauf oder Bau einer Immobilie fallen neben den eigentlichen Bau- beziehungsweise Erwerbskosten noch die sogenannten Nebenkosten an. Hierzu zählen beispielsweise Gebühren für die Baugenehmigung, Notar-, Versicherungs- und Maklergebühren sowie die Grunderwerbsteuer. Die genaue Höhe dieser Kosten ist zwar von Immobilie zu Immobilie unterschiedlich. Je nach Bundesland liegt der Prozentsatz der Erwerbskosten derzeit oftmals zwischen neun und 16 Prozent, so Interhyp.
Zusätzlich zu den oben genannten Nebenkosten können als weitere Kosten beim Immobiliendarlehen noch die sogenannten Bereitstellungszinsen anfallen. Hat die Bank den Kreditantrag bewilligt, muss sie die entsprechende Darlehenssumme zur Auszahlung bereithalten. Leider kann es beim Bau einer Immobilie zu Verzögerungen kommen, sodass der Darlehensbetrag nicht abgerufen werden kann. Die meisten Banken sind bereit, eine gewisse Verzögerung hinzunehmen, sollte das Darlehen aber auch nach mehreren Monaten noch nicht in Anspruch genommen worden sein, verlangt die Bank für den Kredit oft Bereitstellungszinsen. Vor Vertragsabschluss ist darauf zu achten, ab welchem Zeitpunkt für die Baufinanzierung Bereitstellungszinsen fällig werden und wie hoch diese ausfallen.
Eigenkapital richtig einsetzen
Grundsätzlich ist mittlerweile auch eine Vollfinanzierung möglich, bei der der Kauf- beziehungsweise Baupreis der Immobilie vollständig über das Darlehen finanziert wird. Einige Banken bieten Finanzierungen an, bei denen sogar die Nebenkosten mit dem Immobiliendarlehen abgedeckt sind. Bei dieser Kredit-Variante ist aber Vorsicht geboten: Es muss mit deutlich höheren Zinskosten gerechnet werden, denn zum einen ist hier der Darlehensbetrag – die Grundlage der Zinszahlungen – höher als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital, zum anderen verlangen die Banken bei einer Vollfinanzierung höhere Zinsen als bei einer “regulären” Baufinanzierung, so Interhyp.
In vielen Fällen ist es sinnvoll, Eigenkapital mindestens in der Höhe der Kaufnebenkosten, besser mehr, zu nutzen. Eigenkapital in der Finanzierung spart doppelt, rechnet Interhyp vor. Dabei können die folgenden, ungefähren Werte für die Finanzierung als Faustregel zur ersten Orientierung dienen – für eine genaue Einschätzung der Finanzierung ist ein umfassender Marktvergleich sinnvoll:
Finanzierungsanteil: 100 Prozent
Zinsaufschlag – etwa 1,00 Prozent
Finanzierungsanteil: 80 bis 90 Prozent
Zinsaufschlag – etwa 0,20 bis 0,80 Prozent
Finanzierungsanteil: 60 bis 70 Prozent
Zinsaufschlag – etwa 0,05 bis 0,10 Prozent
Finanzierungsanteil: bis 50 Prozent
Zinsaufschlag – keiner
Fazit der Intehyp: Bei entsprechenden Geldreserven ist beim Kredit für den Immobilienkauf ein Eigenkapitalanteil von 30 bis 40 Prozent oder mehr durchaus empfehlenswert, da Sie so der Zinsaufschlag sehr gering gehalten werden kann. Im Allgemeinen raten Kredit-Experten bei der Finanzierung einer Immobilie zu einem Eigenkapitalanteil von mindestens rund 20 Prozent, da hier der Aufschlag ebenfalls noch eher niedrig ist. In jedem Fall sollten aber zumindest die Nebenkosten aus eigener Tasche finanziert werden, da sonst der Zinsaufschlag sehr hoch ausfällt.
Fördermöglichkeiten nutzen
Da der Staat den Erwerb oder Bau von Wohneigentum als förderungswürdiges Ziel sieht, haben Immobilienkäufer oder Bauherr die Möglichkeit, in Form von zinsgünstigen Darlehen von dieser Förderung zu profitieren. Zwar ist die Förderung der staatlichen Förderbank KfW meist auf eine maximale Kreditsumme von 100.000 oder 50.000 Euro begrenzt und reicht daher in aller Regel nicht aus, um eine Immobilie vollständig über diesen Kredit zu finanzieren. Die KfW-Immobiliendarlehen sind aber sehr zinsgünstig. Zudem kann in der Regel zu Beginn des Darlehens eine tilgungsfreie Phase vereinbart werden, was eine spürbare finanzielle Entlastung mit sich bringt.
Foto: obs-Bundesgeschäftsstelle-Landesbausparkassen
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