Starker Preisanstieg in Ingolstadt

IVD-Kaufmarktbericht: kleine Wohnungen mit ausgeglichenem Angebot und Nachfrage

"Die stark steigenden Baugrundpreise schlagen sich in den Immobilienpreisen nieder."
"Die stark steigenden Baugrundpreise schlagen sich in den Immobilienpreisen nieder."

Die Kaufpreise für Immobilien in Ingolstadt haben erneut deutlich angezogen, so eine aktuelle Studie. Zum Teil sind die Steigerungen zweistellig. Bei kleinen Wohnungen gleichen sich derzeit Angebot und Nachfrage aus.

Das IVD-Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 14.11.2017 auf einer Pressekonferenz den traditionellen Marktbericht „Wohnimmobilien Kaufobjekte Bayern Herbst 2017“ vorgelegt. Der Bericht gibt Informationen über aktuelle Preise sowie Markttrends auf dem bayerischen Kaufimmobilienmarkt und kann auf www.ivd-sued-shop.de erworben werden.

“Der Markt für Wohnimmobilien in Bayern kennt tendenziell nur Preiszuwächse, aber keine Entspannung. Dieser Anstieg setzt sich auch im Herbst 2017 weiter fort, speziell in bayerischen Großstädten verläuft die Entwicklung rasant”, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. “Die stark steigenden Baugrundpreise schlagen sich in den Immobilienpreisen nieder.”

In der gesamtbayerischen Betrachtung stellt das IVD-Institut eine stark steigende Kaufpreistendenz bei allen Immobilienobjekten im Herbst 2017 fest. Am stärksten wachsen dabei im Halbjahresvergleich die Baugrundstückspreise für Einfamilienhäuser (+6,7 %) und für Geschossbau (+5,4 %) sowie Kaufpreise für Reihenmittelhäuser aus dem Bestand (+5,6 %). Alle weiteren untersuchten Kaufobjekte weisen Kaufpreiszuwächse zwischen 4 % und 5 % auf: Eigentumswohnungen (Bestand: +4,8 %, Neubau: +4 %), Doppelhaushälften (Bestand: +4,7 %, Neubau: +4,6 %), Reihenmittelhäuser/Neubau: 4,4 %, freistehende Einfamilienhäuser +4,3 %.

Unterschiede nach Ortsgröße in Bayern

“Von sehr hohen Preissteigerungen sind insbesondere die bayerischen Großstädte mit über 100.000 Einwohnern betroffen. Hier betragen die Zuwächse bei Kaufpreisen für Eigentumswohnungen (Bestand, guter Wohnwert) +5,9 % gegenüber der Erhebung im Frühjahr 2017”, so IVD-Vorstandsmitglied Günther Gültling. “Geringere Anstiege (+4,2 %) sind in kleineren Orten mit einer Einwohnerzahl unter 10.000 Einwohnern gemessen worden.”

Bayern im 10-Jahres-Vergleich

In den letzten 10 Jahren verdoppelten sich die Baugrundpreise für freistehende Einfamilienhäuser in Bayern. Die Baugrundpreise für Geschossbau verbuchten einen nominalen Anstieg von +72,3 %. In weiteren Marktsegmenten des Wohnimmobilienmarktes sind folgende Zuwächse festzustellen: freistehende Einfamilienhäuser +76,1 %, Eigentumswohnungen +74,5 %, Doppelhaushälften +74 %, Reihenmittelhäuser +68,6 % (jeweils Bestandsobjekte).

Oberbayern

Als prosperierende Region ist Oberbayern gefragt wie nie, was die aktuellen Immobilienpreise widerspiegeln, die seit Jahren unaufhaltsam nach oben steigen. Am stärksten verteuert sich im Halbjahresvergleich der Baugrund für Einfamilienhäuser (+8,2 %) und für den Geschossbau (+6,5 %). Mit +6,3 % schließen sich Reihenmittelhäuser aus dem Bestand und mit +5,8 % neuerrichtete Doppelhaushälften an. Bei freistehenden Einfamilienhäusern, neugebauten Reihenmittelhäusern und Eigentumswohnungen aus dem Bestand wird ein Anstieg von jeweils +4,9 % gemessen. Neubauwohnungen verzeichnen einen Preiszuwachs von +4,6 %.

München

In München schnellen die Kaufpreise für Immobilien weiter in die Höhe. Die höchsten Zuwächse verbuchen zwischen Frühjahr 2017 und Herbst 2017 die Baugrundpreise für Einfamilienhäuser (+9,1 %) und für den Geschossbau (+7,4 %). Neubauobjekte im Segment Eigentumswohnungen und Doppelhaushälften sowie Reihenmittelhäuser aus dem Bestand verzeichnen mit jeweils +6,7 % starke Anstiege. Doppelhaushälften/Bestand (+6,5 %), Eigentumswohnungen/Bestand  (+6 %) und freistehende Einfamilienhäuser (+5,4 %) schließen sich an. Reihenmittelhäuser/Neubau verzeichnen einen Zuwachs von +5,1 %.

München im 10-Jahres-Vergleich

“Besonders markant sind”, so Prof. Stephan Kippes, “die Anstiege der nominalen Kaufpreise in München im 10-Jahres-Vergleich. Die Baugrundpreise für freistehende Einfamilienhäuser sind ganz massiv gestiegen und liegen beim 3,7-fachen gegenüber 2007. Die Baugrundpreise für Geschossbauten sind heute 2,8-fach teurer als noch vor 10 Jahren.”

Auch für Eigentumswohnungen – unabhängig von Bestand oder Neubau – muss aktuell mehr als doppelt so viel bezahlt werden als noch vor 10 Jahren. Die Preise für freistehende Einfamilienhäuser, Reihenmittelhäuser und Doppelhaushälften, jeweils Bestandsobjekte, haben sich im betreffenden Zeitraum zum Teil verdoppelt.

Immobilienmarkt in ausgewählten Städten Bayerns

Augsburg

Die seit 2010 zu beobachtende Angebotsverknappung auf dem Wohnimmobilienmarkt hat sich in jüngster Zeit nochmals verstärkt. Demzufolge sind deutliche Preissteigerungen und relativ kurze Vermarktungsdauern am Markt zu beobachten. Auch wenn in den letzten Jahren zahlreiche Neubau-Großprojekte im Raum Augsburg realisiert wurden, besteht nach wie vor eine sehr große Nachfrage nach Neubauwohnungen aller Größen.

Ingolstadt

Das Kaufpreisniveau hat erneut deutlich angezogen, bei mehreren Objekttypen erreichen die Steigerungsraten im Halbjahresvergleich einen zweistelligen Bereich. Im Fokus der Nachfrage stehen verstärkt größere Wohnungen. Wohnungen mit einer Größe zwischen 100 bis 150 m² werden aktuell sehr begrenzt angeboten. Bei kleinen Wohnungen ist die Angebots-Nachfrage-Situation dagegen relativ ausgeglichen.

Nürnberg-Erlangen-Fürth

Im 10-Jahresvergleich hat Nürnberg die kräftigsten Preiszunahmen in der Region erfahren. Unter den untersuchten Objekttypen stechen insbesondere Eigentumswohnungen aus dem Bestand mit den höchsten Kaufpreiszuwächsen hervor. Hier ist die Stadt Nürnberg der absolute Spritzenreiter gegenüber den Vergleichsstädten Erlangen und Fürth. Der Nürnberger Wohnimmobilienmarkt ist aktuell nach wie vor angespannt, allerdings hat sich der Nachfragedruck angesichts von Neubauprojekten bzw. neu entstandenen Siedlungen leicht abgeschwächt. Die Preisspirale dreht sich auf dem Erlanger Wohnimmobilienmarkt auch 2017 weiter. Wiederholt nahmen die Kaufpreise in allen Marktsegmenten zu. Auch der Fürther Immobilienmarkt hat in den vergangenen 10 Jahren einen Aufschwung erfahren, allerdings fiel die Nachfrage im Vergleich zu den Vergleichsstädten Nürnberg und Erlangen weniger stark aus; somit fallen die Kaufpreisanstiege im 10-Jahresvergleich – mit der Ausnahme von Baugrundpreisen für Geschossbau – noch relativ moderat aus.

Rosenheim

Aufgrund der angespannten Wohnsituation in Rosenheim sind neben Wohnungen und Häusern im Stadtbereich auch Angebote in stadtnahen und ländlichen Regionen teurer geworden und gut zu vermarkten. Wichtig ist herbei eine gute Anbindung an Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und öffentliche Verkehrsmittel.

Würzburg

Der Würzburger Wohnimmobilienmarkt nimmt auch 2017 weiter an Fahrt auf. Durch die Kessellage ist die Ausweisung von zusätzlichem Bauland in zentralen Lagen schwierig. Bauplätze entstehen in der Regel durch Neubebauung vorhandener Grundstücke oder durch Nachverdichtung im innenstädtischen Bereich. In den zentralen Lagen besteht eine starke Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum. Dem geringen Angebot an großen Wohnungen und Häusern in zentralen Lagen steht regelmäßig eine starke Nachfrage gegenüber. Durch den Abzug amerikanischer Streitkräfte sind in Würzburg große Areale frei geworden. Für den Bereich des Wohnungsbaus ist insbesondere das Gebiet der ehemaligen Leighton-Barracks zu nennen. Bis 2024 soll hier ein neuer Stadtteil entstehen, der für mehr als 4.000 Bürger Wohnraum bieten soll.

Im Einzelnen berichtet Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, von folgenden marktrelevanten Trends und Ergebnissen:

  • Einer Hochrechnung des IVD-Marktforschungsinstituts zufolge wird der Immobilienumsatz in Bayern bis Ende des Jahres 2017 auf 51,2 Mrd. € ansteigen und somit das herausragende Ergebnis von 2016 mit 50,8 Mrd. sogar noch übertreffen.
  • Das Gesamttransaktionsvolumen beträgt in Bayern in den ersten drei Quartalen 2017 rund 38,4 Mrd. €. Gegenüber dem vergleichbaren Zeitraum des Vorjahres (1.-3. Quartal 2016) liegt die Veränderung bei etwa +3,8 %.
  • Laut einer Hochrechnung des IVD-Instituts wird die Zahl der Baugenehmigungen bayernweit bis Ende des Jahres 2017 voraussichtlich rund 64.000 betragen. Somit würden die Baugenehmigungen knapp unter dem Vorjahreswert liegen.
  • Von Januar bis August 2017 wurden 42.664 Wohnungen in Bayern zum Bau freigegebenen. Gegenüber dem vergleichbaren Zeitraum des Vorjahres bleibt die Zahl der Baugenehmigungen relativ konstant (-0,4 %).
  • Das verfügbare Einkommen pro Einwohner nahm 2016 gegenüber 1995 im bayerischen Durchschnitt um über die Hälfte (+53 %) zu. Die Preise für Einfamilienhäuser legten im gleichen Zeitraum um rund +46 % zu. Erstmalig seit Jahren steigt das Bauzinsniveau 2017 leicht an. Gegenüber dem Jahr 1995 liegt die Veränderung im Jahr 2017 bei -73 %. Somit ist der Eigenheimerwerb trotz des starken Preisanstiegs erschwinglicher geworden.
  • Im Oktober 2017 gibt die Deutsche Bundesbank einen vorläufigen durchschnittlichen Zins für grundschuldgesicherte Darlehen heraus. Bei einer Laufzeit von über 10 Jahren beträgt der Zinssatz im August 2017 1,98 % (August 2016: 1,69 %). Die Zinshöhe der Kredite mit einer Zinsbindungsdauer von 1 bis 5 Jahren liegt bei 1,89 % (Vorjahresmonat 1,76 %). Der effektive Zinsunterschied zwischen einem Darlehen mit einer kurzfristigen und langfristigen Zinsbindung beträgt im August 2017 vorläufig 0,09 Prozentpunkte.

 

Foto: iStock / Photobua

 

 

 

 

 

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