Beruhigung auf dem Ingolstädter Immobilienmarkt

Aber Mieten und Preise stagnieren auf hohem Niveau

„Frühzeitige Investition in neuen Wohnraum hat einem drastischen Preisanstieg vorgebeugt.“
„Frühzeitige Investition in neuen Wohnraum hat einem drastischen Preisanstieg vorgebeugt.“

Der Wohnraum in Ingolstadt bleibt knapp. Aber das wachsende Angebot dämpft die Preisexplosion. Mieten und Kaufpreise haben vorerst das Ende der Fahnenstange erreicht. Ein Beitrag aus der Ingolstädter Monatszeitung Blickpunkt.

Kühlt der überhitzte Immobilienmarkt in Ingolstadt langsam ab? Finanzbürgermeister Albert Wittmann, der auch für die städtischen Liegenschaften zuständig ist, sieht erste Anzeichen für eine Entspannung: „Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt hoch, aber es gibt keine Wohnungsnot in Ingolstadt“, beobachtet Wittmann. Der Bürgermeister geht von einer Konsolidierung aus: „Noch vor Monaten war das Angebot bei Online-Immobilienbörsen sehr klein. Inzwischen werden online über 100 Mietobjekte angeboten.“

In der Tat wächst der Wohnraum in Ingolstadt stetig – nirgends wird so viel gebaut wie in der oberbayerischen Großstadt. Vor allem die städtische Tochter GWG befeuert den Boom: Im Rahmen des Sonder-Bauprogramms „Ingolstadt 20/20“ will die Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft bis 2020 mehr als 1.600 Wohnungen in Ingolstadt fertig stellen, darunter zum Beispiel ein Projekt in der Gustav-Mahler-Straße mit 80 geförderten Mietwohnungen.

Insgesamt verfügt die GWG bereits über 7.000 Sozialwohnungen in Ingolstadt. Die durchschnittliche Netto-Kaltmiete der GWG lag zum Jahresende 2016 bei 5,21 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: Die Mieten für Altbauwohnungen mit gutem Wohnwert betragen im Durchschnitt 10,60 Euro pro Quadratmeter, so der „CityReport Ingolstadt 2016“ des Maklerverbandes IVD. Für Wohnungen aus dem Bestand werden demnach 11,60 und für Neubauwohnungen 12,90 bezahlt.

Nicht nur die Stadt baut im großen Stil: In einer Übersicht listet der Online-Nachrichtendienst www.immonews.IN neben einigen geplanten Baugebieten wie „Am Samhof“ in Klinikumsnähe mit etwa 260 Wohneinheiten auch zahlreiche Projekte von privater Bauträgern oder Wohnungsbaugesellschaften auf. Das Grundproblem bleibt indes: „Wir stoßen immer mehr an unsere Grenzen“, sagt Bürgermeister Wittmann. Denn: „Es gibt kaum verfügbare Grundstücke.“ Entsprechend hoch bleiben die Preise für den knappen Baugrund: Bevorzugtes Bauerwartungsland zum Beispiel ist in den letzten Jahren um rund ein Drittel teurer geworden.

Erschwerend kommt seit März 2016 die neue Immobilienkreditrichtlinie hinzu, die sich spürbar auf die Vergabe von Darlehen auswirkt. Dabei kann sich die eigene Wohnung auch in Ingolstadt auszahlen: Nach einer aktuellen Analyse vom Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) kommen Eigentümer langfristig günstiger weg als jene, die nur zur Miete wohnen. In Ingolstadt fallen demnach 6,03 Euro pro Quadratmeter Kosten für Selbstnutzer an, was einen Kostenvorteil von 39 Prozent gegenüber der Miete entsprechen würde.

Knapper Grund und die Preisexplosion drängen jedoch vor allem junge Familien mit wenig Eigenkapital in die Peripherie: „Objekte mit gutem Preis-Leistungsverhältnis gibt es vom Altmühltal im Norden bis Reichertshofen im Süden“, empfiehlt der Ingolstädter Immobilienmakler Horst Fechner. „Der Preisvorteil im Umland kann bis zu 30 Prozent betragen.“ Studierende haben hingegen die Altstadt im Fokus. „Studentenwohnungen in Ingolstadt sind meiner Meinung nach eine zukunftssichere Kapitalanlage, da die Universität und die Hochschule ein wichtiges Standbein der Stadt bleiben werden“, sagt Immobilienexperte Fechner. Zudem eigneten sich kleinere Wohneinheiten auch für ältere Menschen oder die zunehmende Zahl der Singles.

„Für Kapitalanleger ist es sehr sinnvoll, in Objekte mit guter Substanz und guter Lage zu investieren“, betont Andreas Lindner, Geschäftsstelleninhaber bei VON POLL IMMOBILIEN in Ingolstadt. Sein Ausblick: „Nachdem die Immobilienkaufpreise in Ingolstadt jahrelang stark gestiegen sind, pendeln sie sich jetzt ein und steigen nur noch leicht an.“ Lindner warnt jedoch: „Sowohl bei Mietwohnungen als auch bei Kaufobjekten bleibt die Nachfrage in Ingolstadt enorm.“

Foto: Eisenhans/fotolia

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